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      2010物业管理条例
      作者:南京湖祥物业管理有限公司    发布日期:2021-01-05 14:33:35    浏览次数:314

      (2004年12月23日第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过  2009年10月23日第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议修订)

      第一章 总  则

      第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众


      的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条  本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

      本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企


      业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。


      第三条  物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。


      第四条  县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业发展。


      第五条  省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,相互配合,做好相关监督管理工作。


      第六条  街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。


      第七条   物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。


      第二章 业主、业主大会及业主委员会

      第八条 房屋所有权人为业主。

      业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

      第九条  业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:

      (一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

      (二)推选业主代表,并享有被推选权;

      (三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

      (四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

      业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

      第十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会              


      的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第十一条  业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

      除国务院《物业管理条例》规定的职责外,业主大会还应当履行下列职责:

      (一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

      (二)批准业主委员会工作规则;

      (三)听取和审查业主委员会的工作报告;

      (四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

      (五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。

      第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

      (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算;

      (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。

      第十三条  业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

      除国务院《物业管理条例》规定的职权外,经业主大会批准,业主委员会还行使下列职权:

      (一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;

      (二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

      业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。

      第十四条  除国务院《物业管理条例》规定的义务外,业主委员会还应当履行下列义务:

      (一)执行业主大会的决定,遵守业主委员会工作规则;

      (二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

      (三)对物业服务企业的行为进行监督,对其不合法、不适当的行为予以制止。


      第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

      物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:

      (一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

      (二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

      (三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

      (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。

      本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。

      第十六条  新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条规定划分物业管理区域,向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

      物业管理区域划定后,确需调整的,由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。

      第十七条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

      (一)入住率达到50%以上的;

      (二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;

      (三)首批物业交付满三年的。

      第十八条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下,由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

      符合首次业主大会会议召开条件之一,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

      业主大会筹备组应当自成立之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

      首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

      第十九条  业主大会筹备组履行下列职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

      (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

      (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

      (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      对前款规定的内容,业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在物业管理区域内公告,并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

      业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

      第二十条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。

      第二十一条  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

      业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

      第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

      (一)有20%以上业主提议的;

      (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

      (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

      业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

      第二十三条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

      第二十四条 管理规约应当包括以下内容:

      (一)物业的名称、地点、面积及户数;

      (二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;

      (三)公共场所及共用设施设备状况;

      (四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

      (五)业主参与物业管理的权利;

      (六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

      (七)物业的使用、装饰装修、维护和管理;

      (八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;

      (九)违反管理规约的责任;

      (十)其他有关事项。

      第二十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:

      (一)业主大会的议事方式;

      (二)业主大会的表决程序;

      (三)业主委员会的组成和委员任期;

      (四)其他有关事项。

      第二十六条  管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。

      第二十七条 业主大会、业主委员会作出的决定,管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

      业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

      第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件:

      (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

      (二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

      (三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

      (四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

      第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

      业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

      前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

      第三十条 业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

      业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

      第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:

      (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

      (二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

      (三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

      (四)因犯罪正在受刑事追究的;

      (五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

      (六)拒不履行业主义务的;

      (七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

      (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

      经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

      第三十二条 业主大会、业主委员会开展工作的经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

      前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

      第三章 前期物业管理

      第三十三条  新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设,应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

      第三十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

      第三十五条  建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

      建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

      第三十六条  新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门报送以下材料:

      (一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

      (二)经批准的物业项目规划设计方案;

      (三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

      (四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

      (五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

      第三十七条  新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

      (一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;

      (二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

      (三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

      (四)按照规划要求完成消防设施建设;

      (五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

      (六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

      (七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

      (八)法律、法规规定的其他条件。

      第三十八条  设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位及时整改。

      综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

      第三十九条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

      第四十条  建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

      第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

      前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      第四十二条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

      第四十三条  物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

      第四十四条  物业服务用房的配置应当符合下列规定:

      (一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;

      (二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1‰的标准配置;

      (三)物业服务用房应当在地面以上,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

      物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

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